郁亮說(shuō)的是實(shí)話。

在所有行業(yè)當(dāng)中，能夠像房地產(chǎn)這樣賺錢的屈指可數(shù)。為什么房地產(chǎn)這么賺錢？

房地產(chǎn)暴利來(lái)自于其高杠桿的特性，開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒百分之七八十的負(fù)債率，但這也只屬于“正常水平”，換做其他行業(yè)的公司，早就出現(xiàn)資金問(wèn)題了。最夸張的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商只要交一點(diǎn)點(diǎn)保證金，就可以參與土地的招拍掛，中標(biāo)后，就到銀行去辦質(zhì)押貸款（將土地質(zhì)押出去）；開(kāi)發(fā)商拿到土地，做好戶型設(shè)計(jì)，就可以預(yù)售了——購(gòu)房者拿著幾十萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)的錢給了首付，銀行發(fā)了房貸，開(kāi)發(fā)商房子還沒(méi)修好，就拿到全部房款了。

可以說(shuō)，最舒服的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商是空手套白狼的，只要有一點(diǎn)點(diǎn)資本金，就能撬動(dòng)好幾倍的營(yíng)收。雖然現(xiàn)在土地招拍掛不能用銀行貸款了，取得預(yù)售也需要打樁（有些是需要建設(shè)到一樓），開(kāi)發(fā)商的投入增加，但它高杠桿的屬性不會(huì)改變，所以收益會(huì)成倍放大。如果沒(méi)有這樣的杠桿效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商就像普通企業(yè)那樣，從資本金的回報(bào)來(lái)看其實(shí)并不算高。

有些人會(huì)說(shuō)，其實(shí)像騰訊、阿里這樣的互聯(lián)網(wǎng)公司，還有用友軟件這樣的軟件公司，毛利率也很高啊。但要知道，大的互聯(lián)網(wǎng)公司才能真正賺到錢，而要成為大的互聯(lián)網(wǎng)公司并不容易；此外，一些軟件公司，比如就像用友軟件（主要做財(cái)務(wù)軟件，毛利率可以達(dá)到90%以上），市場(chǎng)規(guī)模太小了，撐死了也就1000億左右的市場(chǎng)規(guī)模，而恒大、萬(wàn)科這樣的開(kāi)發(fā)商，一年的收入既有5000多億，這完全不是一個(gè)量級(jí)的市場(chǎng)。

所以，郁亮之所以說(shuō)找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，意思是說(shuō)：大部分行業(yè)回報(bào)率沒(méi)有房地產(chǎn)高；即便有回報(bào)率超過(guò)房地產(chǎn)的少數(shù)行業(yè)，但規(guī)模又不夠大。綜合起來(lái)，就是房地產(chǎn)回報(bào)又高，市場(chǎng)又大。

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