郁亮說的是實話。

在所有行業(yè)當中，能夠像房地產這樣賺錢的屈指可數(shù)。為什么房地產這么賺錢？

房地產暴利來自于其高杠桿的特性，開發(fā)商動輒百分之七八十的負債率，但這也只屬于“正常水平”，換做其他行業(yè)的公司，早就出現(xiàn)資金問題了。最夸張的時候，開發(fā)商只要交一點點保證金，就可以參與土地的招拍掛，中標后，就到銀行去辦質押貸款（將土地質押出去）；開發(fā)商拿到土地，做好戶型設計，就可以預售了——購房者拿著幾十萬甚至數(shù)百萬的錢給了首付，銀行發(fā)了房貸，開發(fā)商房子還沒修好，就拿到全部房款了。

可以說，最舒服的時候，開發(fā)商是空手套白狼的，只要有一點點資本金，就能撬動好幾倍的營收。雖然現(xiàn)在土地招拍掛不能用銀行貸款了，取得預售也需要打樁（有些是需要建設到一樓），開發(fā)商的投入增加，但它高杠桿的屬性不會改變，所以收益會成倍放大。如果沒有這樣的杠桿效應，開發(fā)商就像普通企業(yè)那樣，從資本金的回報來看其實并不算高。

有些人會說，其實像騰訊、阿里這樣的互聯(lián)網公司，還有用友軟件這樣的軟件公司，毛利率也很高啊。但要知道，大的互聯(lián)網公司才能真正賺到錢，而要成為大的互聯(lián)網公司并不容易；此外，一些軟件公司，比如就像用友軟件（主要做財務軟件，毛利率可以達到90%以上），市場規(guī)模太小了，撐死了也就1000億左右的市場規(guī)模，而恒大、萬科這樣的開發(fā)商，一年的收入既有5000多億，這完全不是一個量級的市場。

所以，郁亮之所以說找不到一個和房產賺錢前景相當?shù)男袠I(yè)，意思是說：大部分行業(yè)回報率沒有房地產高；即便有回報率超過房地產的少數(shù)行業(yè)，但規(guī)模又不夠大。綜合起來，就是房地產回報又高，市場又大。

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